BC Home Partnership Loan Program
Dec 16, 2016
The BC government announced an initiative to assist first time buyers with their down 
payment.  The BC program contributes to the amount the first-time buyers have already 
saved for their down-payment, matching up to $37,500 or up to 5% of the purchase price 
with a 25-year loan that is interest-free and payment-free for the first 5 years. After the 5 
years, the home-buyers will repay the loan amortizing over 20 years. These loans will be secu
secured as a 2nd mortgage.  Maximum purchase price is $750,000. The total down paym
payment including the BC Home Partnership Loan must be less than 20%. 

The mortgage insurance premiums are as follows:

LTV: 90.01 - 95% = 3.85%
LTV: 85.01 - 90% = 3.60%
LTV: 80.01 - 85% = 1.80%

All lenders have advised they will offer clients their best insured rates.

Breaking News:
2/16/2016
The BC Minister of Finance has announced several changes to the Property Transfer
Tax program, effective Wednesday, which include:

•  a property transfer tax exemption for Canadian citizens and permanent residents 
who purchase newly-built homes, condos and townhouses under $750,000.  Purchasers 
must live in the property for at least one year. This is a potential savings in closing costs o
of up to $13,000; 

•  a one percent increase in property transfer tax to three percent for homes which are
are sold over the $2 million mark; 

•  the first time home buyers exemption will remain in place for homes under 
$475,000; 

•  buyers will need to start disclosing their country of residence in all property
transactions; 

•  the beneficial ownership of properties held by corporations will also be tracked.

What can effect your credit score?
02/05/2016
Okay, you have worked hard to build up your credit score. You pay all your debts on 
time, have focused on getting out of debt --maybe even closed a few of those accounts
because you do not need them or want them anymore. Then one day you apply for a lo
loan and there are issues. What???

Everyone understands the need to pay down debt and pay bills on time but there are a 
few wonky things that affect your credit score. Remember those cards you cancelled? 
Well as counterintuitive as that sounds closing accounts can hurt your score. The reason 
for the ding is that closing an account drops your global credit limit, which increases the 
percentage of debt in relationship to the limit. For example, you have two credit cards 
with a limit of $1000 each, for a total of $2000. You owe $500 on one card and $800 on 
the other. That debt load is 65% of the global limit. So you decide to pay off the $500 and 
close the account. That reduces the global limit to $1000 with an $800 balance. Now the 
percentage of debt is up to 80% and your credit score takes a hit. The ideal percentage 
between global limit and debt owed is 30% to 35% - the lower, the better.

Here is another stunner:  Having a credit card or line of credit and not using it. Yep, 
having too much unused credit can have a negative impact -- a creditor can not tell how 
you manage credit payments if you do not use it. 

Here is something I know you have done in the past. You are in your favourite store and y
you are offered an amazing discount if you open a credit account. As tempting as that is, j
just say no. Store cards carry much higher interest rates than major credit cards and your 
credit score may take a hit. An inquiry can drop your credit score between five points and 
35 points, depending on your credit profile.

Shopping around for the best rates on anything - a car, or a mortgage or any other big 
purchase affects your score.  Each time you apply for credit, it creates a hard inquiry, 
which lowers your score. If there are a lot of "inquiries" within a short period of time, it 
does not look good. Shopping around for rates is not a bad thing to do especially at 
mortgage renewal time, but let me do it for you - your credit report gets pulled only once 
as we review multiple options for you.

So how do you get a keep a really high score? Here are a few tips:

• Length of credit history - 30 year plus. 
• Two major credit cards with no more than 15% balance 
• Two store or gasoline cards with no more than 15% balance 
•  A  car loan or another secured loan 
• No late pays  
• No bankruptcy 
• No judgments

If you like more information about your credit score, call me today.

Mortgage outlook 2013
Feb 12, 2013
For the last 20 years since I became a licensed mortgage broker,  there have been a good 
number of changes in housing financing guidelines.  Let me share them with you.

New Immigrant Program was introduced around mid 1990 with the influx of immigrants from 
Asia.  At that time the BC economy was not doing well and housing market was in the 
doldrums.   Purchase prices then were mostly lower than city assessed value.   Banks 
recognized the quality of these new immigrants and started to embrace this new market 
segment.   

The housing market began to pick up after 2011.  In the mid 2000’s, government introduced a 
number of aggressive guidelines which helped further boost the Canadian housing market e.g. 
95% financing for  self-employed borrowers,  100% financing  for income proof borrowers,  95% 
financing for investment property, 40 year amortization etc.

In late 2008 and for a short few months, housing market almost came to a halt due to Global 
Economic Crisis.  However, to everybody surprise, the market started to pick up in early 2009.    
Major contributing factors were : (a) much reduced property prices in B.C.  where prices were 
down by over 20%  (b)  Canadian dollar dropped almost another 20% vis-a-vis RMY as 
compared with the previous year.  Foreigners especially those from China seized this as an 
opportunity to invest in Canada. 


Starting 2010, the Government made a number of credit changes following the Global Economic 
Crisis to instil more responsible lending practices and reduce the risk of a similar housing 
meltdown that was experienced in other countries, including the US.   Those changes include 
reducing maximum amortizations from 40 years to 25 years for insured mortgages,  increasing 
down payment requirements on rentals from 5% a short few years ago to 15%, reducing the 
amount (LTV) consumers could refinance  etc.  These government measures do have an impact 
on housing market here in B.C.  and instrumental in slowing down the acitivity.

The most recent guideline from the government is called  B-20.  It further tightens up on 
maximum loan amount, qualification of borrowers, down payment requirements etc.    Unlike 
previous changes, this 
B-20 encompasses both insured & conventional financing instead of just high ratio insured 
financing.  Changes to Business-For-Self and Equity lending are most drastic and  impact 
customers who could not provide sufficient income proof.  

Highlight of the B-20 :
1. Amortization reduced from 30 years to 25 years
2.  Refinancing lowered from 85% to 80%
3.  Eliminating insured lending on property purchase over $1 million 
4.  Capping GDS at 39 % 
5.  These new rules will take effect on July 9, 2012


Since late 2012, we have seen a slow down in housing activity.  Looking ahead in the year it is 
unlikely for the government  to relax its financing guidelines as EU financial crisis is yet to be 
resolved,   U.S. is still struggling with a huge deficit and China economy is not as robust as 
before.  Global unemployment rate reached 197million and is forecasted to add another 5 mllion 
by  this year, totalling over 200million people employed.   

We are hopeful that by early 2014 government may  loosen its grip on lending guidelines . This is 
based on following assumptions:
a)  In last quarter  of 2013 Banks will report their earnings which might be adversely 
affected by the tightened lending guidelines.  
b)  the slow down in housing activity since late 2012 may have satisfied the 
government’s target to cool off the Canadian housing market.

Loan applications that could have been approved under previous guidelines are now being 
declined by class A lenders.    Luckily for consumers, we still have class B & C lenders as 
alternative lending options.   The other good news is interest rate will remain unchanged until 
2014.

Federal Governments Mortgage Insurance Changes
Feb 4th, 2011
2010 had been an active year for real estate market in Greater Vancouver.   Home 
owners in a number of areas such as Vancouver west side and  Richmond witnessed 
substantial appreciation in their property values.   

The government is concerned about the rising household debt.  For the second time 
in twelve months, the Department of Finance tightened rules on residential 
mortgages to help slow the pace of household debt accumulation.

Below are just a few quick summary points of some of the highlights.

*Maximum amortization reduced to 30 years from 35 years 
(which had already been shortened from 40 to 35 years in 2008), 
*Maximum LTV for refinances reduced to 85% from 90% 
*No more ability for lenders to receive insurance (and therefore securitize) Lines of 
Credit (April 18, 2011) 

What was not touched...

changing the down payment requirement - still sits at 5% 
changing the ways that condo fees would be included in calculating TDS 

TIPS:

Changes to the amortization period and the refinancing ratio will take effect March 18 
and the HELOC change will take effect April 18, 2011.

  2