Market update 樓房市場最新資訊 10/27/08 Given the current financial turmoil or tsunami,  clients are asking me the same  question these days: Should I lock in my Variable Rate mortgage and go lock into a Fixed Rate? The short answer is ‘NO’.   If you already have a Variable Rate mortgage and is enjoying Prime Minus, my  advice is hold on to it.   You have a dinosaur.  It does not exist anywhere anymore.   You should hold on to it until the end of the term.    Newly negotiated Variable Rates are Prime Plus 1% or more.  At Prime Minus  rates banks are earning zero or negative. Most banks are trying to convince consumers to lock in their mortgage rates  because more than 20% of the home loans they have negotiated have become  unprofitable. If you are considering getting a new loan, my advice is to go for shorter term fixed  rates, like 6 months or 1 year and watch the market.   There is a high possibility  that Prime Minus would be offered some time next year.  With the government buying C$25 billion in mortgages from the banks, lenders  will get cash, giving them more money to lend to consumers & businesses.   It is  expected the government may even increase the amount to C$100 billion.  This  would certainly help to ease higher borrowing costs that have crippled lending.   Bank of Canada have reduced its rate two times and banks follow suit.  Bank  Prime now stands at 4%.   More cuts are expected.  Watch for the next Bank of  Canada meeting on Dec. 09, 2008. 以下資料將在10月30日之星島日報睇樓王刊登 在現時金融風暴下，人客應該選擇固定 (fixed rate) 或浮動(variable rate)按揭呢? 最近由美國散出的金融海嘯，捲及全球。雖然加拿大金融經濟体系非常健全，但也受到 一定的影響。銀行與銀行之間借錢比前艱難，銀行成本增加，所以一般銀行紛紛收緊借 貸，換句話說，站在消費者立場，借貸買屋更加困難。例如以同樣條件申請按揭，去年容 易獲得批準，今年就比較困難，而利息也調高，相對供款也提高了。 很多人客問為什麼利息會高呢？加拿大中央銀行(BANK OF CANADA)不是己經調低利 息二次嗎? 為何利息反為會更高了？ 分開兩方面說。首先講浮動利息(VARIABLE RATE)，浮動利息是基於中央銀行BANK  OF CANADA。以前貸款浮動利率是”PRIME減”，例如BANK PRIME 為4.75%，再減 0.75%，等於人客所得利息為4%。但現在浮動牌價雖然由4.75% 經過二次下調到4% (到截稿日10月23日為止)，但貸款浮動利率己經沒有減價，反為是”PRIME加”，一般貸 款机構為PRIME + 1% = 5% (即4% + 1% = 5%)。雖然浮動牌價減了，但實際借款人利 息高了。 另一方面，固定利息也受這次信貸緊縮CREDIT CRUNCH影響，利息也相繼比９月份前 為高。不過加拿大政府為鬆緩銀根，現拿出 $250億 ($25 BILLION)，回購銀行的住宅按 揭，藉此舒緩銀行資金短缺困難，讓銀行有更多流動資金，提供更多按揭給與合資格的 人客，不然合乎貸款資格想買屋人士，銀行也沒有金錢借出。據行內人士認為，加拿大 政府會增加注資到$1,000億($100 BILLION)，令銀行有更多流動資金，貸款給想借錢 人士，這對樓市有一定的正面影嚮。   基於以上情況，近期收到很多人客來電和電郵查詢，問是否應該鎖定(LOCK IN)現時之 浮動按揭，改為固定利息，又或是繼續保持浮動(VARIABLE)呢?    我有以下兩個意見，可供參考 (A) 巳經有房屋貸款人士: 如果人客巳經將物業抵押給銀行，而人客的利息是浮動利率，而又是”PRIME減”的話， 應該繼續保持此浮動利率。除非有特別原因想固定利息，譬如想穩定供款、又或非常擔 心浮動利率上升和下調，不能安心睡覺….等等。但從省錢角度來看，應該繼續保持原有 的浮動利率。看現時走勢，加拿大中央銀行(BANK OF CANADA)仍有利息下調空間，到 時固定利息和浮動利息之差距將會更大。   如果人客現時貸款是固定利息，則保持到明年初至年中，再重估情況，那時候再考慮值 不值得轉為浮動。相信在政府推出這麼多救市措施下，預算明年中”PRIME減”有機會再 重現。   (B) 新做房屋貸款人士: 新做按揭的人客，浮動利率雖然下調，但銀行浮動貸款利息是”PRIME加”，不 是”PRIME減”，人客如想做浮動利息，也相對貴了。現時最好是做短期按揭，如半年或 一年期，明年將大有可能回復”PRIME減”，到時再重新探討你的按揭。
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