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Feb 12, 2013
加國房貸展望2013
加国房貸市場過去20年回顧和最新房貸政策改變，詳情請在此点擊
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| 按揭攤分期 (mortgage amortization) |
| July 14, 2022 |
一般客户預備購買房子時，遇見很多關於貸款的名詞不太了解，甚至有些客户已經擁有物業也對於一些貸款的名詞不太清楚，希望藉着以下的文章對各位有幫助 。
按揭攤分期(mortgage amortization) ，這是客人常見到和常問的其中一個按揭名詞。
以下文章是令借款人容易明白 ”按揭攤分期” 的概念， 我們姑且稱呼貸款人為A君。
A君要求一個貸款額，銀行審批時（除了信用分數等等外）要確認A君可以承擔每月多少的本金及利息供款，從而決定批准貸款與否及金額，攤分期的長短對貸款的多少及利率有直接關係 。
首先我們要明白 “amortize” 這字，意思是在一段時間內將貸款逐步減低。這是给客戶一個概念何時可以將按揭全部還清。
在房屋按揭來說，攤分期是以25年或20年，也可能是30年來計算。這是什麼意思呢？這意味著在攤分期最後一年，房貸的本金減低至零。上述數字如30, 25 或20年，是指所需還清房貸的時間。在按揭攤分期間，月供款設定在一個數字，令借款人容易追查到他們的本金還了多少，或每期供款裏包含多少是本金和多少是利息。如該款項保持不變，到了最後一年攤分期，貸款全部付清。按揭攤分期計劃表(amortization schedule) 可計算出月供款多少，每次月供款內支付本金和利息的比率。
讓我們看一個例子：“A君”拿了一個$200,000的抵押貸款，利率為6％，如果這個抵押貸款只是還利息 (interest only)，“A君” 每年要付利息$12,000，或每月利息$1,000。如果“A君” 希望償還部份貸款本金，即每月超過$1000的款項將還到本金。比方說 “A君” 僱主給了“A君” 一個$5,000的獎金，“A君” 決定將那$5,000獎金還到他的抵押貸款裏，而不是以往的$1000 。換句話說，$5,000的還款裏第一個$ 1,000是付利息外，餘額的$4,000是還到本金了，由於已還了$4,000到本金，“A君” 的貸款額剩餘至$196000。如果“A君”在隨後的一個月仍然只付利息，利率以6％計算，新的貸款額是$196 000，“A君”每月需付利息$980。但是如果“A君”決定維持每月供款$1,000，他將支付$980利息，剩下的$20進一步減少他的本金餘額。如果“A君” 願意繼續每月付款$1,000，他自己也策劃出一個按揭攤分期計劃表 (amortization schedule) ，儘管這是一個緩慢的還款過程，但如果能保持一個固定供款金額，無形中每月也有增加還款金額到本金。
大多數固定利率抵押貸款不允許如 “A君”上面的例子中享有這樣的付款靈活性。相反，按揭攤分期計劃表，是以據利率和攤分期（如25年）在房貸一開始時已計算好。當借款人的房貸在和銀行定立的5年期和利息合約到期，雖要續期時怎麼辦? 如果利率在續期時有變，那麼月供款也相繼有變。如果新利率在續期時較低，借款人想將月供款維持在以往高利息的月供款，在這種情況下，低利率是指月供款的利息相繼少了，多出來的供款還到本金裏去，這令借款人更迅速減低本金，同時縮短攤分期，如借款人照上述情況還款不改變，他將會很快將房貸還清。如果在續約時利率高，借款人無法承受更高的月供款，他們可向貸款机構申請延長攤分期來降低供款額，當然要得到貸款机搆同意才可。
較長的攤分期是用以調低月供款，但償還本金時間因此延長，長遠計利息也相繼付多了。
讀者如有任何房貸問題，歡迎電郵到 sally@sallykwan.com 查詢或掃瞄以下微信二維碼與本人聯繫。
此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準。 |
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| 再談 ”逆轉抵押貸款” (REVERSE MORTGAGE) |
| July 6, 2022 |
再談 ”逆轉抵押貸款” (REVERSE MORTGAGE)
在購房過程的最後一關，就是在律師樓過户。律師是您交易整體成功的關鍵部分。但許多律師還從事另一個法律領域 - 如幫客戶辦理離婚..…等等。
在二年多疫情期間，退休/老長人仕的離婚率不斷上升。也許他們在疫情期間被困在一起，無自我空間，容易引起纷爭。疫情稳定下來，便萌去意，去享受個人自由的生活。
通常一對夫婦最大的資產是兩人擁有的自住物業，結婚多年房屋增值了不少，當夫婦二人不能再共同生活下去，要離婚時多數情況下自住房需要出售，好讓各自一方有資金運用購買另一個物業。這並不是最好的策略，亦不一定適合每個家庭，如有年長子女一同住，也會令問題更複雜。
如果一方想保留這自住物業，但需要資金購買另一半的房產，問題是退休後收入不多，很困難得到銀行貸款，那麼如何是好？不用躊躇，”逆轉物業抵押貸款” 或許可以幫到你。
“逆轉抵押貸款” 如何幫助你？
通過”逆轉抵押貸款”，我們可以安排一個高達房屋價值 58% 貸款（當然要取決貸款人的年紀），最低年齡是55歲才可有資格申請。好處是可選擇無需支付任何供款，甚至包括利息。如果客戶是退休人士，收入不多，想多一些現金流维持以往一樣的生活水平，這一點非常重要。
以下是一個好例子：
夫婦二人擁有一個價值$2,000,000的自住物業，並沒有貸款。在決定離婚後，如出售物業便各自有$1,000,000 ，但妻子希望保留及繼續住在這個物業，那麼妻子到那裏去拿$1,000,000來買下丈夫的一半房產？她沒有這麼多的現金，也被自己來往的銀行拒絕。 在通過”逆轉抵押貸款”計劃，妻子得以保留這物業，通過律師辦理房貸手續，拿到$1,000,000 給丈夫，取消丈夫名字在屋契上，把這物業產權完全放在妻子名下。
丈夫拿著$1,000,000離開打算去購買自己的房子，但找$1,000,000的房子在溫哥華並不容易！ 最後丈夫也利用”逆轉抵押貸款”購買一間$2,000,000的房屋， 拿著妻子给他的$1,000,000作為自備資金，另外從”逆轉抵押貸款”獲得$1,000,000的貸款。
從以上例子看，男女雙方現各自擁有自己價值$2,000.000的物業，双贏!
申請”逆轉抵押貸款”有條件限制嗎?
“逆轉抵押貸款”申請最決定性、最關鍵的條件在於客人的年齡和物業的估值。 以下是”逆轉抵押貸款”申請需注意的事項：
1. 客人必須一年內至少有6 個月居住於物業才合乎申請資格
2. 客人必須年滿 55 歲
3. 房屋淨值為物業評估價減去未償還款抵押貸款
4. “逆轉抵押貸款”必須在田土廳 註册為一按 ，律師會代客户償
還現有的房貸。
5. 客人只付評估費及銀行律師費。｀
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| 另類商業貸款 |
| June 30, 2022 |
另類商業貸款
不少客人擁有數個住宅物業後，便分散投資在商業物業，以取得平衡，穩定投資回報。
商業貸款物業對象包括多層大厦、商業鋪位、辦公室、倉庫及各式各樣的建築項目等。
以下是一案例詳述我們如何為客戶之商業物業貸款進行再融資，從而獲得更好的利率以節省金錢。
案例內容:
客戶在朋友介紹下聯繫我們，希望可以為他的商業物業作再融資，增加貸款額度，用以清還他名下其它住宅物業的較高利率之二按貸款，從而減輕每月供款的負擔。另外更希望得到額外的流動資金去籌備新建築項目。客戶已先向自己所屬的銀行申請增加貸款額度，但無奈被拒絕。
客戶個人背景：
•自雇人士，報稅收入偏低
•物業的租金收入不足夠符合銀行貸款批核條件
• 有良好信貸評分
物業詳細資料:
•一棟商業物業，合共9個單位，當中包括商鋪及住宅
•物業狀況良好，管理亦完善
•物業位處郊區
•租金收入偏低
收入資格:
根據租金收入計算，客戶是不符合$3,000,000的貸款申請資格。我們成功為客戶安排豁免其租金收入限制之條款。
方法:
客戶的商業物業有一低額度的貸款，其它住宅物業己有二按 抵押，在付高利息。在我們詳细計算下，最佳方案是為他安排以商業物業再融資，用以償還他名下其他物業高利率的二按。
結果:
藉著我們的協助，客戶獲得一筆新資金，將其它住宅物業的二按清還，減低月供款，從而節省金錢。另外拿到的額外流動資金去籌備新建築項目。
以上例子足証在不一般的情況下，當一般貸款機構不能批核的個案，我們也有辦法為客戶安排另類貸款，務求達能滿足不同人仕的貸款需求。
作為一個專業房貸經紀，除了住宅貸款、住宅融資外，我們還可以為客戶安排商業貸款、商業融資、項目融資、買地、建築貸款等之服務。
假如客戶擁有良好的信貸評分以及足夠的收入證明，我們定能為客戶從甲級大銀行裡爭取到最低的貸款利率和計劃，否則憑藉在行內累積的相當經驗及龐大的貸款網絡，我們必定可以為你度身訂做另類貸款的安排。
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| 你的房貸供款有不準時交或不交嗎? |
| June 23, 2022 |
你的房貸供款有不準時交或不交嗎? 我們可以幫助!
兩年疫情下來 ，各行業供應鏈出現問題，加上今年初開始的俄烏戰爭，加劇本國通脹，令到不少加拿大人家庭面臨困境，不能應付房貸供款。
我們先考慮以下情況:
(1) 房貸沒有供款 (missing payment):
如果閣下有數期房貸供款沒有付, 即是代表你經濟狀況出現問題，沒有能力還款，而不是忘記供款。不少客人會嘗試到同一間銀行申請多借一筆錢去償還，不過都是被拒絕，因為不供款而影嚮信用，信用不良是被銀行拒绝的原因。
(2) 銀行或房貸金融機構角度來說，怎樣看這些欠款者:
如果客人失業，工作不穩定，收入減少等等，一般大銀行機構是不願意再借錢給遲供款的客戶，不但如此，甚至會要求借款人馬上還款。因此最佳辦法是安排一個短期的二按或一按，解決當前的困難，避免被銀行拍賣物業。
(3) 遲交供款會引至 什麽額 外費用?
對於遲供款的客戶，房貸機構會收取一個罰款，所以客戶要預備一筆錢足夠還掉累積的遲交供款，罰款及遲交的利息。如果貸方已經採取法律行動，通過律師發文件给客户，那麼你的費用還需要加上貸方的律師費用，才可以贖回你的物業，這涉及不少的費用。這個遲供款紀錄是會紀 錄在信用局上的 ，以後借貸會比較困難及影響利率的。
(4) 房貸機構何時會採取行動:
一般來說，客人連續三次不供款，房貸機構就採取法律行動。最近所見，二次不供款，房貸機構也會採取法律行動。因此如經济出現問題，要及時和你的銀行溝通，找尋一個解決辦法。這是很重要的。
(5) 這情況下，屋主應怎樣做?
供款拖欠越久，越遲解決，會涉及更多律師費，銀行費，因費用是每天加上的。越遲解決，你的負債越來越多，物業的資產淨值便越來越少。這情況下，最好盡快解決。
專業的房貸經紀有很多不同的貸款機構，讓客戶選擇合適的計劃，暫時渡過難關，待客戶情況好轉時，有机會轉回甲級貸款機搆拿個低利率。
假若客人擁有良好的信貸評分以及足夠的收入證明，我們亳無疑問定必能從甲級銀行爭取到最優惠的貸款利率和計劃。否則，憑藉在行內相當的經驗、龐大的貸款及人際網絡，一般貸款機構因客人條件限制而不能批出款項的特殊個案，我們也可以為客人安排另類貸款，務求為你度身打造適合你的貸款方案。
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| 另類貸款個案淺談 |
| June 16, 2022 |
按揭利息最近不斷上升，供款額大幅增加，令到不少客戶被自己一直來往的A級銀行拒絕貸款。這時候另類貸款”B级”及”C 级”類別的機構可以幫助。
另類貸款個案淺談
以下和大家分享數則近期和過往成功幫客人安排的貸款過案。另類貸款可以幫助申請人達到購買或套現的目的，幫助申請人解決當前財務困難，容後問題改善後，有機會重新轉回低利息”A级” 金融機構。
個案一:
两家人合伙買一幢商業大厦约$6,000,000，由於大厦租金低，不足夠借到客人要求的金額，因此客人要多拿首付出來，其中一個合伙人不能夠從國外匯款到加國。我們安排在他的自住屋做一個二貸，套現作為首付，以補不足，解决當時之需要。同時這二貸利息也可以扣稅，客人順利成交。
個案二:
大溫地區一排舊房子適合作發展柏文用途，地價共值2700萬，客人在進行和市政府申請改地用途，尚未獲批。期間要求1500萬的貸款。在這初步階段，一般房貸机構不會放款，我成功幫客人安排了一個1500萬的貸款。
個案三:
自僱人士，近期才開餐館，在素里已有一所自住物業，在烈治文又再買一間180萬的房子作為自住，然後將素里物業賣掉。首付只可以拿出15%，但又不想在新屋成交前將舊屋降價賤售。我們成功幫客人安排了一個非政府担保的85%的貸款，(客人並不符合政府担保條件)，好讓客人在成交後可以慢慢將舊屋賣掉，賣個好價錢。
個案四:
年初時客人在溫哥華買房，價值230萬，沒有貸款條件，巳付訂金。到成交日前兩天，他自己來往的銀行還沒有把貸款批下來，他馬上來找我們，我們幫客人在一天內批下貸款，利息只比銀行略高，律師迅速安排文件，讓客人在成交日拿到貸款 ，順利購房。
個案五:
客人在西溫有一間獨立屋，已有銀行貸款，想辦建築貸款，地可分割成二塊。改建為二間獨立屋，但客人的貸款銀行不容許分割為二塊地。貸款人沒有足夠收入証明，在加国的資產並不多。我們成功幫客人安排了一個新貸款，還掉現有銀行的貸款，並且協助客人順利入圖則到市政府做分割，成功為二塊地安排建築貸款。
個案六:
大溫物業，客人已有一個$515,000的按揭，因客人拖欠交銀行供款和物業稅，銀行採取法律行動，打算將物業交给法庭拍賣。
通過我們精心的安排，我們幫客人在原有金融机構恢復按揭，令客人可以繼續保持低利率，同時我們安排一個小額第二按揭，幫客人支付所欠的物業稅。客人很感謝我們的安排，讓他渡過短期難關，得以保存物業，免於物業给法庭賤價拍賣。
一般貸款機構做不到的，我們也可以安排另類貸款，務求達到滿足不同客户，不同之貸款需求。
假若客人擁有良好的信貸評分以及足夠的收入證明，我們亳無疑問定必能從A級金融機構爭取到最優惠的貸款利率和計劃。否則，憑藉在行內相當的經驗、龐大的貸款及人際網絡，一般貸款機構因客人條件限制而不能批出款項的特殊個案，我們也可以為客人安排另類貸款，務求為你度身打造適合你的貸款方案。
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