Feb 12, 2013
加國房貸展望2013

加国房貸市場過去20年回顧和最新房貸政策改變,詳情請在此点擊

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融資貸款個案
May 27th, 2021
作為一個稱職的房貸經紀人,我有責任確保為客戶提供最好的融資方案,並為他們節省金錢。客户可以將省下來的金錢用於孩子們的教育基金、翻新房屋或儲蓄起來以備不時之需,而無需用作繳付多餘的昂貴房貸利息。

以下跟大家分享一個案例:

個案背景
客戶在其出租物業上已辦理第一、第二及第三抵押貸款。由於貸款機構所批出的利率較高,致令客户需支付的利息也相當多。因此他償試聯絡自己所屬的銀行, 希望能將三個物業貸款整合並申請辦理再融資。無奈客戶因收入偏低以及總債務過多而遭銀行拒絕。

借貸人資料
•為長期自僱人士
•資產值良好,但現金流偏差 
•考量客戶過去兩年的稅務評估通知書,其平均數字顯示客戶屬低收入人士
•根據公司過去兩年的財務報表以證明公司收入
 
客人信貸紀錄
•有良好的信貸記錄 
•信貸評分低,原因是客戶的信用額度已達上限 
•在信貸報告中顯示於現有之循環貸款以及房屋貸款上有大量債務 

物業詳細 
•位處大溫哥華地區
•座落位置佳 
•房屋為客户的主要居所,房貸尚欠餘數很少
 
案件完成之總結
每個貸款個案情况不一,有時候客戶會需要到額外的協助, 以爭取合適合理的房貸利率與計劃,前提當然是為客戶節省金錢。

我們是次目的是為客户償還現有的高利率第二和第三按, 並將之整合再作融資。縱使客戶已被自己所屬的銀行斷然拒絕,經我方多角度研究下,終於得出結論並向貸款方提出了有力、詳细而具說服力的計劃,最後更得到銀行的認同並通過貸款方案。  

客戶現已不需每月為龐大的還款而惆悵,兼且有儲蓄能力。為此,客戶非常感激我們的付出,重要的是我們盡力尋求方法為客戶爭取到最佳方案。客戶及後更將他的朋友和家人推薦給我們為其安排貸款計劃。

假如你亦有相近物業貸款問題,而你所屬的銀行卻無能為力,請盡快與我們聯絡。

讀者如有任何房貸問題,歡迎電郵到 sally@sallykwan.com 查詢或掃瞄以下微信二維碼與本人聯繫。此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準

房屋保險識多一點點 (二)
May 20th, 2021
房屋保險識多一點點 (二)

上期談及加拿大房屋貸款利率處於歷史性低位,按揭供款較之前容易負擔,因此促使很多潛在物業買家蠢蠢欲動。

購買物業時需注意有關物業的保險種類,以下繼續為你剖析其他保險類別:

業權保險
當購買房屋時,房主在律師樓將房契轉給你。產權保險可以保護你免受所有對你的擁有權挑戰或與房屋產權有關的問題困擾,例如掛在房產上未付的債項(UNPAID LIENS),侵佔問題 (ENCROACHMENT ISSUES),欺詐(FRAUD)以及其他可能阻止你出售,租賃或抵押財產的問題。

如今,大多數房地產律師都建議將產權保險視為[房地產]交易的重要部分,尤其於二按交易中。假若沒有產權保險,一般房地產交易較難成交。同樣,大多數貸款機構都要求業主需購買業權保險。

高比率抵押貸款保險(CMHC INSURANCE)
所有高比率抵押貸款都必須附有”高比率抵押貸款保險”(也稱為“抵押保險 CMHC INSURANCE”),這是應用於首付不到物業購買價格的20%之抵押貸款交易上。由於此項為高風險貸款而首付可以低至5%的原故,高比率抵押貸款保險主要是用作保障貸款機構。若沒有高比率抵押貸款保險,亦沒有足夠20%的首付,客人要循正常利率貸款來購買物業便可謂機會渺茫。CMHC政府房屋抵押保險費為貸款金額之2.8% - 4%,視乎你的首期而訂。此金額可計算到貸款總額內而無需客戶分開繳付。
 
人壽保險
人壽保險是物業購買申請貸款時最常被忽視的一項保險。一般人大多只會詢問關於抵押貸款利率、物業稅、物業保險以及其每月供款,但甚少有客戶問及應否把其個人之人壽保險保額提高。 

假如客戶於供款途中不幸過世,人壽保險賠償將可用以清還房屋貸款,令家人不用失去物業而流離失所。客戶可查看其人壽保單內容及條款細節,並因應其物業及其它債務情況而決定是否需要提高保額。這樣可給予客戶家人最大保障。

保險費用乃根據人壽保險之類型、承保範圍及個人因素而定。

讀者如有任何關於房貸的問題,歡迎電郵到 sally@sallykwan.com 查詢或掃瞄以下微信二維碼與本人聯繫。此專欄僅供讀者參考, 一切以法律依據為準。

房屋保險識多一點點 (一)
May 13th, 2021
房屋保險識多一點點 (一)

加拿大房屋貸款利率處於歷史性低位,這使很多人容易負擔按揭供款。近幾個月以來,我們一直看到大温地區房地產銷售激長,尤其價格低於2佰萬的物業。物業是昂貴的資產,能大大影響我們日後的生活。為此新房主必須為物業做足好保障。

有關物業的保險種類繁多,接下來跟大家介紹及說明五大類型,建議客戶在購買物業的同時詳加考慮。

房屋保險
儘管沒有法律要求,但是假若沒有房屋保險證明的話,幾乎不可能獲得抵押貸款。房產是一般人最大的投資,因此該有適當的保障。房屋保險涵蓋房屋的重建價值,包括車庫、車房屋等獨立建築、私人財物等以及就算不需業主負責任的第三者在物業上做成的意外傷亡。

標準政策可並不包括地震、白蟻破壞或某些類型的水災。如果這類保障對你很重要,請考慮額外保險覆蓋範圍,並找到適合你的計劃。選擇房屋保險最好是找你的房屋經纪,跟他了解一下再詳看保單內容是否適合自已。
當然,保險費用是根據承保範圍、房屋價值與及其他因素而定奪的。

公寓保險
基於大厦管理公司大多已購買整幢大厦的商業保險,許多大厦業主都以為這保險已涵蓋了自己的單位。事實上物業管理公司所購買的保險僅包括公共區域(如建築結構、,其外部區域與及所有共享空間(如大堂、電梯)。強烈建議客戶額外購買公寓保險來保障自己的物業單位及其內裏的貴重物件(包括個人財物、電器等)。
 
雖然法律上並沒指定需要購買公寓保險,但部份貸款機構則認為這是批出貸款與否的主要考慮因素。曾有客戶的小型公寓發生事故,該建築由於出了管道問題而遭受大面積的洪水禍害,而業主的房屋和財物都被毀壞。然而當單位維修完畢,每個戶主所得回的是一個只剩四面牆壁的空殼單位。大厦管理公司購買的公眾保險只可以使公寓業主的單位恢復到原來的狀態。但假若有額外購買個人保險的話,保險公司需要為你的公寓單位回復到原来状態。由此可見單靠大厦管理公司購買的商業保險並不穩靠。客戶額外購買公寓保險以作保障方為上策。保險費用則視覆蓋範圍、公寓價值以及其他因素而定。

下期繼續為你剖析其他保險類別。

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辣手貸款個案
May 6th, 2021
個案(一): 經營餐飲業務的自僱人士也可成功借貸

借貸人資料:
•借貸人為自僱超過10年經營餐飲業務人仕
•因客戶選擇將其生意盈利保留在公司賬目內,因此個人報稅之收入偏低,每年報稅收入僅為$20,000(收入由過去兩年平均之個人報稅表來確認)
•公司財務報表顯示淨收入數字良好 

貸款用途
•客户打算由現時居住之排屋換成獨立屋
•客户把現住排屋的售價加上自已的儲蓄來作首期

物業詳細
•物業為兩層高獨立屋,地理位置優越
•物業狀况良好,地庫附兩房出租單位以提供租金收入

客人信貸紀錄:
•信貸評分超過700分,信譽良好
•信貸紀錄上顯示客戶有若干債務在清還當中
•過去3年房貸還款準時

案件完成之總結:
我們成功利用客戶的所有收入來源,為客戶取得更好的貸款利率,因此即使客户把排屋換成獨立屋,貸款額度比以前增多,但每月供款反比以前少。我們不單為客戶辦到貸款還替客戶在利率上節省金錢。
 
個案(二):   自僱人士也可成功辦理融資
客戶房子剛建築完成,已經辦妥了一按和二按,二按是用在建築上的貸款。房子完成建築後,已取得入住証 (Occupancy Permit)。現客戶希望把一按及二按合併為一個貸款。

借貸人資料:
•借款之夫婦兩人都是自僱超過5年的人仕
•因借款人本身也是個建築商,因此個人收入紀錄良好
•借款人信貸評分在680分以上,擁有良好信貸紀錄
•一按和二按還款準時,沒有任何遲供款或跳票紀錄

貸款用途
•客户希望辦理融資將第一和第二貸款合併,以降低利率和減輕每月供款
•融資後可取得額外資金為下一個項目作籌備,另外亦用以償還若干債務

物業詳細
•物業為兩層高全新獨立屋,地點理想,地庫附有個兩房出租單位以提供租金收入

案件完成之總結:
•在房屋建造完成並獲得入住許可証後,加上我們把租金收入彈性處理,最後成功為客戶安排融資及取得一個較低利率貸款,用以清還現有的一貸和二貸,替客戶節省金錢。

另類貸款機構一般比較靈活而有彈性,適合不同人仕的貸款需求。

憑藉在行業內相當的經驗及龐大的貸款網絡,我們有信心可以為你度身訂做適合你的貸款計劃。

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真實另類貸款個案分享
April 29th, 2021
另類貸款是甲級貸款機構以外的貸款途徑。某些物業貸款或因客戶個人問題而被甲級貸款机構拒絕,因此需要從其它渠道獲得貸款。
較早時間跟大家分享過好幾個不同案例,反應熱烈,因此今期繼續與大家分享以下二則個案

個案一 :  
單戶房屋位處高貴林(COQUITLAM),價值 $1,200,000,客戶希望辦一個$840,000的第一按揭。

個案難度:
**現時按揭除了有一按和二按外,還有三按。
**客戶無能力償還現有房貸,物業已遭現時貸款的機構入稟法庭要求進行強拍。
**客戶剛找到一份和以前性質完全不同的新工作,沒有過往工作成績作參考,未知能否勝任工作而獲長期聘用
**客戶沒有收入證明
**客戶因經濟狀況而導致信貸評級頗差,信貸評分偏底

重點是:
1) 雖然以上個案已列作銀主盤(FORECLOSURE HOUSE) ,客戶因無力償還貸款,而導致信貸評級頗差,一般房貸機構根本不會列入考慮範圍。但客戶希望可保留物業或仍然擁有售賣物業的自主權,從而可以一個較好價錢出售。
2) 為客戶安排償還現有之一按、二按及三按,讓物業脫離銀主盤行列,使客人可重新取回物業自主權,而不需讓銀行進行強拍。
3) 在無需客戶提供收入証明,亦不需考慮其信貸評分,只需審查過往信貸歷史(CREDIT HISTORY)情況下 ,我們成功為客戶安排批出貸款。
 

個案二:  
素里市城市屋,物業估值為$720,000 (APPRAISED VALUE) ,客戶希望辦一個 $90,000的第二貸款。

個案難度:
** 客人已負擔了一個$450,000的第一按揭,另在屋契上有個$30,000 的法院判決 (JUDGEMENT) 。在出售物業時必須全數清還這筆$30,000款項。
** A級貸款機構遇到屋契上有JUDGEMENT的個案,大多避之則吉,要批出貸款可謂機會渺茫。一般機構會要求客戶先把屋契上的JUDGEMENT除掉,才會再作審批。
** 客戶沒有能力全數償還$30,000

重點是:
1) 客戶希望可爭取償還部分JUDGEMENT(即少於$30,000),需跟對方達成協議。
2) 我們為客人安排一個$90,000的第二貸款,登記在$30,000 JUDGEMENT之後。
3) 安排分期放款,先提供客戶$60,000, 利息計算根據當刻放款數目,而非以全數$90,000計算。
4) 第二貸款之餘款$30,000,經客戶與對方達成協議後,對方允許客戶只需償還$15,000。貸款機構先扣起$15,000交予對方,及後之餘額$15,000才歸客戶所有。
5) 一般機構是不可以在有JUDGEMENT的屋契上註冊,但我們可以安排辦到。
6) 日後JUDGEMENT取消後,我們會為客戶重整按揭,嘗試到A級貸款機構,安排一個較優惠息率。

另類貸款機構一般比較靈活而有彈性,適合不同人仕的貸款需求。

憑藉在行業內相當的經驗及龐大的貸款網絡,我們有信心可以為你度身訂做另類貸款的安排。

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